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固定資産税Q&A

最終更新日:2018年9月30日

固定資産税の評価替えとは何ですか?

固定資産税は、固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されるものです。したがって、本来であれば毎年度評価替えを行い、その結果をもとに課税を行うことが理想的といえますが、膨大な量の土地・家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的には事実上不可能であることや課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあることなどから、土地と家屋については原則として3年間評価額を据え置く制度、言い換えれば3年毎に評価額を見直す制度がとられています。

 

この意味から、評価替えは、この間における資産価格の変動に対応し、評価額を適正な均衡のとれた価格に見直す作業であるといえます。なお、土地の価格については、地価の下落があり価格を据え置くことが適当でないときは、簡易な方法により価格を修正することとなっています。

固定資産税の宅地の評価について、地価公示価格などをベースにしているのはなぜでしょうか。

平成6年度の評価替えから、宅地の評価については地価公示価格などの7割を目途に行うこととされました(いわゆる「7割評価」)。これは、以下の1~3などを踏まえ、政府税制調査会などにおける様々な論議を経て、政府全体の方針として決定されたものです。

  1. 固定資産税評価において、市区町村間、地域間にばらつきがあり、その均衡化・適正化を図ることが要請されたこと
  2. 平成元年に制定された土地基本法において公的土地評価相互の均衡と適正化を図ることとされ、平成3年に閣議決定された総合土地政策推進要綱において「相続税評価との均衡にも配慮しつつ、速やかに地価公示価格の一定割合を目標に固定資産税評価の均衡化・適正化を推進する」とされたこと
  3. 昭和50年代の地価安定期における地価公示価格に対する固定資産税の宅地の基準地に係る評価の割合が7割程度の水準であったこと

また、「7割評価」には、以下のような意義があるものと考えられます。

  • 公的土地評価の信頼性を確保するとともに、固定資産税の土地評価に対する国民の理解を得ることができる
  • 地価公示価格という全国統一の客観的な物差しを導入することによって、より合理的に市場価値を評価することが可能となり、全国的な評価の均衡を確保できる
  • 過大な評価、不均衡な評価が行われていないかどうかを判断しやすくなる
分譲マンションなどの区分所有の家屋はどのようにして税額を計算していますか?

分譲マンションなど区分所有に係る家屋の課税については、地方税法第352条の規定により、建物一棟を一括して評価のうえ、各々の区分所有者に按分した額を納付すべき税額とするものとされています。

次の手順によって各区分所有者の税額を求めています。

  1. 一棟の家屋の評価額の算出
    通常の家屋と同様に、固定資産評価基準を用いて建物一棟の全体の評価額を算出し ます。
  2. 各区分所有者の床面積の算出
    各区分所有者の床面積は、次の算式により求めます。
    床面積 = ア)専有面積 + イ)共用面積
      • ア)専有面積
        原則として、不動産登記法により定められた内壁で囲まれた部分の面積(登記簿に記載された面積)です。
      • イ)共用面積
        廊下・階段室・エレベーター室など区分所有権の目的とならない部分(一棟全体 の床面積から各専有面積の合計を引いた床面積)を、各専有面積の合計専有面積に対する割合に応じて按分した面積です。
  3. 各区分所有者ごとに評価額・税額の算出
    一棟全体を各区分所有者の床面積によって按分した評価額・税額により課税します。

 

家屋については、各区分所有者ごとの床面積と按分後の価額しか通知書に記載されていませんが、土地と同様に全体価格を按分した価額となっています。

地価が下落しているのに、税額が上がるのはおかしいのではないでしょうか?

現行の仕組みでは、税負担の公平性の観点から負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)の均衡化を重視した調整措置が講じられています。具体的には、負担水準が高い土地は税負担を引き下げたり据え置いたりする一方、負担水準が低い土地は税負担を引き上げていく仕組みとなっています。

したがって、直近の地価が下落傾向にあるとしても負担水準が低く、本来負担すべき税額までゆるやかに引き上げている過程にある土地では、負担調整措置により税額が上がるというケースが生じることもあるわけです。

なお、地下の下落があり価格を据え置くことが適当でないときは、据置年度でも価格を修正することとされており、地価の下落が評価額に適切に反映されることとなっています。

負担水準のばらつきを是正するための税負担の調整措置が講じられているとのことですが、そもそもなぜ土地ごとの負担水準のばらつきが生じたのですか?

平成6年度に評価の均衡を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格などの7割を目途とする評価替えが行われましたが、それまで評価水準が市区町村ごとにばらばらでしたので、各宅地の評価額の上昇割合にもばらつきが生じることになりました。

一方、この評価替えによって税負担が急増しないようにするため、なだらかに課税標準額を上昇させる負担調整措置が講じられました。

この結果、評価額と課税標準額との間に大きな開きが生じるとともに、各宅地の間の評価額の上昇の違いがそのまま課税標準額の上昇の違いとはならず、評価替えによる評価額の上昇が大きかった土地ほど負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)が低いという状況が生じました。これがいわゆる「負担水準のばらつき」となったわけです。

 

さらに平成4年以降、全国的に地価の下落が始まり地価の下落が大きい土地、すなわち負担水準の分母となる評価額が大きく下がった土地ほど負担水準が高くなるという傾向が生じましたが、地価の下落幅は土地ごと地域ごとに異なっていましたので、負担水準のばらつきが拡大する結果をもたらしました。

このように現在の負担水準のばらつきは、平成6年度の評価替え以前の市区町村ごとの評価水準のばらつきと、その後の地価下落の程度のばらつきに原因がありますが、課税の公平の観点からはこれをできるだけ早く解消する必要があり、そのための措置が平成9年度から講じられているところです。

なお、平成24年度の税制改正により住宅用地の負担調整措置が見直され、据置特例が平成26年度で廃止されます。商業地等(店舗、工場、駐車場等)については、現行通り変更はありません。

私は、昨年11月に自己所有地の売買契約を締結し、今年3月には買主への所有権移転登記を済ませました。今年度の固定資産税は誰に課税されますか?

今年度の固定資産税は、あなたに課税されます。地方税法の規定により、土地については賦課期日(毎年1月1日)現在、登記簿に所有者として登記されている人に対し当該年度分の固定資産税を課税することになっているからです。

今年1月20日に取り壊した家屋についても、今年度の固定資産税の課税対象となっています。なぜでしょうか?

固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)現在に所在している固定資産を課税対象とし、その年の4月から始まる年度分について課税されます。

したがって、今年1月20日に取り壊された家屋も1月1日には存在していたことから今年度の固定資産税の課税対象となるものです。

私は、4年前の9月に住宅を新築しましたが、今年度分から税額が急に高くなっています。なぜでしょうか?

新築の住宅に対しては、一定の要件にあたるときは、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から3年度分(3階建以上の中高層耐火住宅などについては、一定の要件にあたるときは、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から5年度分)に限り、税額が2分の1に減額されます。

あなたの場合は、この減額適用期間が終了したことにより本来の税額になったため、税額が高くなったものです。

私は、昨年10月に住宅を壊しましたが、土地については、今年度から税額が急に高くなっています。なぜでしょうか?

土地の上に一定要件を満たす住宅があると「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用され減額されます。しかし、住宅の滅失やその住宅としての用途を変更すると本特例の適用から外れることになるためです。

家屋は年々古くなっていくのに、評価額が下がらないのはなぜでしょうか?

家屋の評価額は、評価の対象となった家屋と同一のものを評価替えの時点において、その場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費すなわち再建築価格に、家屋の建築後の年数の経過によって通常生ずる損耗の状況による減価などをあらわした経年減点補正率を乗じて求められます。ただし、その価格が前年度の価額を超える場合は、通常、前年度の価額に据え置かれます。

建築年次の古い家屋の一部については、過去に建築費の上昇が続く中、評価額が据え置かれていたこともあって、経年減点補正率を加味した評価額であっても、以前から据え置かれている価額を下回るまでにはいたらず、評価額が下がらないといったことがあります。

固定資産税の課税対象となる償却資産とはどういう資産ですか?

償却資産とは、会社や個人で工場や商店などを経営している人が、その事業のために用いることができる機械、器具、備品などをいいます。その内容を例示しますと、

  1. 構築物(煙突、鉄塔、岸壁など)
  2. 機械および装置(旋盤、ポンプ、動力配線設備など)
  3. 船舶
  4. 航空機
  5. 車両および運搬具(貨車、客車、トロッコ、大型特殊自動車など)
  6. 工具、器具、備品(測定工具、切削工具、机、いす、ロッカーなど)

などの事業用資産です。

したがって、例えばミシンを家庭用として使用している場合には課税対象となりませんが、縫製工場などで事業用として使用している場合は償却資産として課税の対象となります。なお、以下の1~4は課税の対象となりません。(2、3の場合であっても、個別の資産ごとの耐用年数により通常の減価償却を行っているものは課税の対象となります。)

  1. 使用可能期間1年未満の資産
  2. 取得価格が10万円未満の資産で法人税法などの規定により一時に損金算入されたもの(いわゆる少額償却資産)
  3. 取得価格が20万円未満の資産で法人税法などの規定により3年間で一括して均等償却するもの(いわゆる一括償却資産)
  4. 自動車税および軽自動車税の対象となるもの
私は、固定資産課税台帳を縦覧しましたが自分の土地・家屋の価格に疑問があります。どうすればよいでしょうか?

固定資産税の内容について知りたい場合は、役場・固定資産税係におたずねください。また、固定資産課税台帳に登録されている価格について不服がある場合には、納税通知書の交付を受けた日後3か月まで、固定資産評価審査委員会に対して審査の申し出をすることができます。

なお、審査申出事項は固定資産の価格のみです。価格以外の事項に関しては行政不服審査法による審査請求になります。

納税通知書を受け取りましたが、その内容について疑問があります。どうすればいいでしょうか?

納税通知書の内容に質問がある場合には、固定資産税係におたずねください。

なお、納税通知書の内容について不服がある場合は、その賦課決定があったことを知った日(通常、納税通知書の交付を受けた日)の翌日から起算して3か月以内に町長に対して審査請求をすることができます。

ただし、固定資産の価格について不服がある場合は、固定資産評価審査委員会に対する審査の申出(納税通知書の交付を受けた日後3か月まで)となりますので注意してください。

 

税務課 固定資産税係 電話(代表)093-201-4321

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